Legislația în vigoare prevede că vânzarea sau vânzarea-cumpărarea, cum este denumită în practică, este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească, obiect al vânzării putând fi și dezmembrăminte ale dreptului de proprietate sau orice alt drept.
Părțile contractului de vânzare – reguli aplicabile persoanelor fizice
Părțile contractului de vânzare-cumpărare sunt reprezentate de către vânzător și, respectiv, cumpărător.
Legea prevede că pot cumpăra sau vinde toți cei cărora nu le este interzis prin lege (art. 1652 Cod Civil). Pentru a încheia în mod valabil un contract de vânzare, persoanele fizice trebuie să aibă capacitate deplină de exercițiu, capacitate care, ca regulă, coincide cu împlinirea vârstei de 18 ani.
Pentru minorii care au vârsta sub 14 ani și, respectiv, pentru interzișii judecătorești, contractul se încheie de către reprezentații lor legali.
În ceea ce privește minorii cu vârsta între 14 și 18 ani, aceștia pot încheia personal un contract de vânzare-cumpărare, cu încuviinţarea prealabilă a părinţilor sau, după caz, a tutorelui şi cu autorizarea instanţei de tutelă.
Obiectul contractului
Atât vânzătorul, cât și cumpărătorul au obligații reciproce. Astfel, obiectul material al obligației vânzătorului îl reprezintă bunul vândut, iar obiectul material al obligației cumpărătorului îl reprezintă plata prețului.
Bunul vândut trebuie să îndeplinească o serie de condiții:
(i) să fie în circuitul civil, (ii) să existe sau să poată exista în viitor, fiind permisă inclusiv vânzarea unui bun viitor, excepție făcând succesiunile nedeschise, (iii) să fie determinat sau determinabil, (iv) să fie posibil și, respectiv (v) să fie licit și moral.
În ceea ce privește prețul contractului de vânzare, în principiu, acesta trebuie să îndeplinească următoarele condiții: (i) prețul să fie stabilit în bani, (ii) prețul să fie determinat sau, cel puțin, determinabil, (iii) prețul să fie sincer și respectiv, (iv) prețul să fie serios.
Caractere juridice ale contractului de vânzare
• caracterul consensual – contractul de vânzare se formează prin simplul acord de voință al părților, fără a fi necesară o anumită formă pentru valabilitatea acestuia. Caracterul consensual cunoște o serie de excepții. Astfel, potrivit Codului Civil, părţile trebuie să încheie în formă autentică orice contract care strămută sau constituie drepturi reale ce urmează să fie înscrise în cartea funciară, sub sancțiunea nulității absolute. De asemenea, vânzarea unei moșteniri se încheie în formă autentică, nerespectarea acestei cerințe atrăgând nulitatea absolută a contractului de vânzare (art. 1747 Cod Civil);
• caracterul translativ de drepturi – prin efectul realizării acordului de voință între vânzător și cumpărător și independent de predarea bunului vândut sau de plata prețului se produce nu numai încheierea valabilă a acestuia, ci și transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător. Însă, pentru ca transmiterea dreptului de proprietate să aibă loc la data încheierii contractului de vânzare cumpărare, trebuie îndeplinite în mod cumulativ următoarele condiții: (i) bunul vândut să existe, (ii) bunul vândut să fie în proprietatea vânzătorului, (iii) transferul dreptului de proprietate să nu fie amânat fie de voința părților contractante, fie de o prevedere legală aplicabilă;
• caracterul sinalagmatic – în baza contractului de vânzare, vânzătorul și cumpărătorul au obligații reciproce, astfel, vânzătorul trebuie să transmită proprietatea bunului/dreptului vândut, să îl predea și să garanteze pe cumpărător împotriva evicțiunii și oricăror vicii ale bunului, în timp ce cumpărătorul trebuie să plătească prețul și să preia bunul;
• caracterul oneros – atât vânzătorul, cât și cumpărătorul urmăresc anumite interese patrimoniale, respectiv vânzătorul urmărește să primească prețul, iar cumpărătorul urmărește să primească bunul cumpărat în schimbul prețului;
• caracterul comutativ – în principiu, la momentul încheierii contractului de vânzare existența drepturilor și obligaților părților este certă, iar întinderea acestora este determinată sau determinabilă.
Documente și informații necesare în vederea încheierii contractului de vânzare care are ca obiect un bun imobil (apartament, casa, teren):
– acte de identitate pentru vânzători și cumpărători;
– certificate de căsătorie și convenții matrimoniale, dacă acestea există;
– acte de proprietate asupra imobilului care face obiectul tranzacției (contract de vânzare-cumpărare, contract de donație, contract de construire și proces-verbal de predare-primire, autorizație de construire și proces-verbal de recepție, titlu de proprietate, certificat de moștenitor etc.);
– informații despre tranzacție (prețul vânzării, contul bancar al vânzătorului, data predării imobilului, clauze speciale dorite în contract etc.)
– certificat energetic eliberat de un auditor energetic autorizat;
– plan cadastral (plan de amplasament și releveu – schiță) și încheierea de intabulare aferentă imobilului (denumită și încheiere de carte funciară);
– adeverință emisă de asociația de proprietari (dacă este constituită), în cazul apartamentelor, parcărilor și boxelor situate în blocuri de locuințe (adeverința este valabilă 30 de zile de la data emiterii);
– cele mai recente facturi de utilități și dovada achitării acestora;
– certificat de atestare fiscală emis expres pentru operațiunea „VÂNZARE” sau „ÎNSTRĂINARE” pe numele proprietarului sau al proprietarilor, după caz, care să ateste plata taxelor și impozitelor pentru imobilul respectiv pentru tot anul în curs, emis de către Direcția taxe și impozite locale de la locul situării imobilului (certificatul fiscal este valabil 30 de zile din data emiterii, chiar dacă se schimbă luna calendaristică);
– extras de carte funciară pentru autentificare (se va obține de către biroul notarial);
– certificat de urbanism (pentru terenurile situate în intravilan, dacă este cazul);
– în cazul imobilelor având regimul juridic de monument istoric, adresă emisă de Ministerul Culturii şi Patrimoniului Naţional – Direcţia pentru Cultură şi Patrimoniul Naţional al Municipiului Bucureşti din care să reiasă că aceasta şi-a dat acordul la înstrăinarea imobilelor şi că Statul Român, prin Direcţia pentru Cultură şi Patrimoniul Naţional al Municipiului Bucureşti şi Primăria Municipiului Bucureşti, prin Direcţia Generală de Dezvoltare şi Investiţii- Direcţia Cultură, Invătământ, Turism-Serviciul de Cultură nu îşi exercită dreptul de preemţiune la cumpărarea imobilului;
– acordul scris al băncii creditoare, pentru imobilele grevate de un drept de ipotecă.
Considerații finale
Indiferent că sunteți în postura de vânzător sau în aceea de cumpărător, notarul public acționează ca un consilier imparțial al dumneavoastră, acesta fiind autoritatea publică care garantează acordurile și actele juridice pe care le instrumentează.
Notarul public are rolul de a clarifica situații juridice concrete, de a consilia părțile cu privire la soluția juridică adecvată pentru problemele acestora și, respectiv, cu privire la consecințele obligațiilor pe care acestea și le asumă.
